L’assurance-vie en fonds en euros n’affiche plus un bon rendement depuis quelques années, c’est pourquoi les assureurs ont décidé d’intégrer un tout autre type de support parmi ses actifs : l’immobilier. La pierre en effet continue d’offrir un excellent rendement. C’est en particulier par le biais de la pierre-papier que ladite intégration de l’immobilier est réalisée.
Rappel sur le mécanisme de la pierre-papier
Celui qui investit dans l’immobilier n’achète pas directement ce dernier, mais s’associe plutôt avec plusieurs autres investisseurs dans le but de tirer profit, à moindre coût, d’un immeuble en commun. La totalité de la gestion de ce dernier est alors totalement assurée par un tiers, depuis l’acquisition, en passant par l’entretien jusqu’à la revente éventuelle. Le bien étant destiné à être mis en location, la recherche de locataires incombe également au gestionnaire. Les loyers lui sont ainsi versés, lesquels seront alors déduits de ses commissions pour services rendus, dans la mesure où les investisseurs sont délestés de l’ensemble des charges susmentionnées.
Pourquoi l’appellation pierre-papier ? Pour investir, la souscription à des parts de sociétés est requise, celles-ci étant alors émises par le gestionnaire. Ainsi, l’investisseur détient le « papier » qu’il gère à sa guise : il achète le nombre de parts qui lui convient, en fonction de son budget et de sa situation financière ains que de ses objectifs en termes de trésorerie par exemple. Il est aussi libre de les revendre ou de les transmettre au moyen d’une donation.
Pour en revenir au gestionnaire, il surveille de nombreux paramètres afin d’optimiser les performances de chacun de ses produits. Il utilise en effet de nombreux outils de mesure financiers qui sont régulièrement consultés en guise de tableau de bord.
Quels sont les produits pierre-papier de l’assurance-vie ?
Les plus connus sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui contiennent de l’immobilier à 100%. Leur rendement se révèle d’ailleurs intéressant car il se situe au-dessus de 4%. De plus, la pierre connaît une certaine stabilité et demeure relativement invulnérable aux crises économiques.
Un autre produit dérivé de la SCPI est également utilisé par les assureurs : l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI). Il fonctionne de la même manière que la SCPI. Cependant, c’est sa composition qui le diffère de cette dernière, puisqu’il est fait non seulement d’immobilier (à hauteur d’environ 60% minimum), mais aussi de liquidités, d’actions et d’obligations. Les OPCI sont également des actifs à niveau de risque plus élevé en raison de ces valeurs mobilières dont le rendement est volatil. C’est pourquoi, il est difficile de prévoir le propre rendement de l’OPCI pour l’année à venir. Celui-ci est cependant plus faible que le rendement de la SCPI, soit autour de 2% à 2.5%. Il faut savoir que certaines OPCI peinent à franchir le seuil de 1% en matière de rendement, tandis que d’autres arrivent à atteindre celui de 5% et plus.
Un autre type de produit pierre-papier que les assureurs utilisent : la société civile immobilière (SCI). Il ne s’agit pas d’une SCPI ni d’un OPCI, bien que le fonctionnement soit à peu près identique. La SCI en effet gère un bien immobilier en indivision dont les loyers sont répartis entre les porteurs de parts.
Que deviennent les loyers issus de la pierre-papier ?
Une fois investis à travers l’assurance-vie, ces produits pierre-papier génèrent des revenus locatifs certes, mais qui ne pourront pas être directement utilisés par le souscripteur. Ces dividendes sont en effet redirigés dans l’épargne de l’assurance-vie, étant comptabilisés a même titre que les versements destinés à l’alimenter. De nombreux avantages sont d’ailleurs issus de ce type d’investissement via l’assurance-vie, dont une fiscalité adoucie entre autres.
